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“临河速度”背后的故事

在今年北京两会期间,作为最受关注的民生保障话题之一,顺义临河棚改项目以16天内100%签约的“临河速度”多次被市领导点赞。

在见到北京城建兴顺房地产开发有限公司(以下简称“兴顺地产”)党支部书记、董事长董慧文之前,她刚送走前来学习考察临河棚改模式的一组人。对于从去年以来一共有多少批这样的“考察组”来到临河调研学习,董慧文已经无法给出准确数字。
但是当1201个拆迁院落、1800余户、5000余人,5天实现入户测量,2天签约率达95.5%,16天民宅签约率达100%,没有一户钉子户,村民满意度达到100%……一连串数字从董慧文口中蹦出来的时候,她没有丝毫的停顿和犹豫。

自去年9月14日临河棚改项目的1201户村民全部完成签约后,半年以来“临河经验”被作为北京棚改的标杆在各类场合被提及。在今年北京“两会”期间,作为最受关注的民生保障话题之一,顺义临河棚改项目以16天内100%签约的“临河速度”多次被市领导点赞。

拆迁难度大、人口多;拆迁签约快;群众关系处理好;融资成本低,在临河棚改“多、快、好、省”的背后,事实上北京城建已经通过数年的深耕,针对地域特点、居民诉求、政策制度,形成了“望坛模式”、“临河速度”和“怀柔标杆”等多种棚改模式。
贯彻习近平总书记“老城不能再拆了”的重要指示精神,北京市在“十三五”期间以新城市总规为引领,促进老城整体保护、棚户区改造、征收拆迁管理和住房保障工作有机结合,实现疏解与提升并举。

而积极参与建设北京市各重点棚改项目,精心打造民心工程,并建立棚改项目特有的开发建设和盈利模式,北京城建以“为百姓谋得一处舒适住房”为己任,真正做到让政府信赖、令百姓满意。

临河速度背后的多方合力

记者了解到,为了全面改善临河村民住房条件、推进以人为核心的新型城镇化、加快非首都功能疏解,2017年3月,由区镇政府带头、兴顺地产承接的临河村棚改项目正式启动。

从临河棚改区位看,临河村位于顺义仁和镇东南部,连接顺义城区和通州区,是北京城市开发重要的结合部地区。同时,临河棚改项目还是北京市委、市政府疏解非首都功能和安置城区人口外迁的重要工程,承担着1万套核心城区人口疏解安置房的建设任务。

值得一提的是,作为临河棚改的主角之一,北京城建在2015年成立兴顺地产初衷并不是简单从事地产开发业务。“顺义区作为承接中心城区人口疏解的重点地区,同时也是北京重要的空港物流中心,是现代制造业和高新技术产业的重点培育地区。兴顺的成立作为北京城建深耕顺义的探路者,承担着桥头堡的作用。”董慧文告诉记者。

地产之外,承担一级开发、产业运营、技术开发推广等多重功能的兴顺以棚改为切入口,通过北京城建在2015年11月以49.98亿元拍下的顺义区仁和镇两地块为“投名状”,兴顺迈向了深耕顺义的第一步。

数字是神奇的东西,它用最直接的方法反映最客观的真实。兴顺的临河棚改项目仅从数字一项便可管窥其工作之难:该项目共涉及1201个拆迁院落、1800余户、5000余人,并且项目被纳入2017年全市棚户区改造计划的重要一环。

更大的挑战在于,2017年初,临河棚户区改造纳入“一会三函”改革试点范围,但是没有成熟的经验可以借鉴,没有既定的细化政策指导具体工作,临河棚改又是顺义区第一个适用此程序的项目,公司在办理三函手续时遇到很多具体问题,有些情况审批部门也需要研究讨论,项目前期手续办理困难重重。

从临河棚改项目历史看,该区域历史沿革过程中棚改涉及住户人数多、体量大,遗留问题复杂。曾经尝试通过项目分割推进棚改,不过效果一直不理想。

“面对严峻的形势,公司从领导到员工加班再正常不过,什么‘5+2’、‘白加黑’,都是家常便饭”,董慧文回忆彼时的工作状态时说,“当时公司的状态就是,遇到问题从不搁置、不过夜,必须第一时间解决。”

如果说公司内部的奋斗精神是“抓铁有痕、踏石留印”的北京城建“铁军精神”的一脉相承,那么从顺义区政府的积极推动,到城建集团的内部重视再到临河村村民的理解配合,这种地利与人和为临河棚改的速度奇迹提供了更大的保障。

记者了解到,项目拆迁启动前,打破5天工作制,顺义区政府主要领导每周六召开一次调度会,区镇两级、各职能部门、拆迁公司、评估公司率先行动,兴顺配合相关职能部门提前介入,组织精干力量,深入一线调研,开展了大量卓有成效的准备工作,奠定了棚改拆迁成功的基础。

政府从更大的民生出发点作出全局性决策,但是在细化至个人利益难免无法实现绝对平等。“但是我们当时惊喜地发现,有很多村民理解政策并积极配合我们,村委会带头降低拆迁补偿标准、村长主动提出可以将自己摇到的选房顺序号与村民交换,最后我们和很多村民真的成了很好的朋友”,董慧文表示。

与此同时,兴顺在加快拆迁工作中也借鉴先进经验,将三大片区划分为小组和大区,设立“联合互助奖”:若在规定期限内小组内家庭实现100%签约,既每家奖励5万元;片区家庭实现100%签约,再奖励5万元,这样就在群众中形成了互助氛围,大家主动去说服拆迁阻力较大的小组成员。

多管齐下,从村民代表大会全票通过拆迁相关决议,到5天实现入户测量,完成率达100%,两天签约率达95.5%,16天民宅签约率达100%,没有一户钉子户,村民满意度达到100%……顺义临河棚改所创造的“临河速度”,也成为全市棚改工程中的奇迹。而奇迹背后,总离不开最平常也是最不可或缺的奉献。

当一项项记录被打破,董慧文告诉中国房地产报记者,“到拆迁工作的最后,我们已经不再紧盯各项指标,各项工作已经拼尽全力,应该说结果如何没有遗憾了。”

党建工作引领处理好群众关系

临河棚改是在拆迁人口多、环境复杂的背景下创造一个速度奇迹,但更重要的是如何处理拆迁过程中的各类矛盾,做到“又要快更要好”。北京城建通过多年的棚改经验,已经形成了一套独有的党建引领的工作模式。

无独有偶,中国房地产报记者了解到,临河村党建引领棚改,是顺义区“让党组织在重大任务中唱主角”的生动实践。2017年以来,顺义区把棚户区改造、“疏整促”、“煤改电”等重点工作,纳入到全区“大党建”工作格局当中。

在临河棚改的党建工作具体实施细节中,记者了解到首先该项目成立临河棚改工程临时党委,仁和地区党委书记任临时党委书记,兴顺地产党委书记任临时党委副书记,统筹镇村、城建兴顺公司、管理公司、评估公司、拆迁公司、拆除公司中党员力量,同频共振、凝聚合力,发挥党组织在棚改中的总揽全局作用。

其次,按照项目的A、B、C三个片区成立三个临时党支部,由仁和镇三名主管副职任支部书记,城建兴顺公司、管理公司、拆迁公司、评估公司和拆除公司负责人和村党总支成员为支部委员,全面推进本片区内的拆迁协调工作。

“棚改现场,党支部就在拆迁指挥部里现场办公,分别在下午5时和晚上10时召开工作调度会,总结当天工作,研判动迁形势及存在的问题,逐户分析原因,并制订工作方案。会后,党支部依然继续工作,直至深夜没有丝毫懈怠”,一位兴顺地产负责人告诉记者。

在拆迁指挥部的墙面上,悬挂着一张《项目党建服务保障图》,每户居民的院落位置、户主姓名都清晰地标注在地图上面,党员户所处院落还贴着一面小党旗。

这位负责人谈到一个细节,“一些是党员的村民,他们很支持政府的政策,家里最先挂起了党旗的也是这批人,也和其他党员一起带头签约腾房。但是同样作为村民,在拆迁时算自己小账的情况也是能够理解的。”

在棚改签约这段时间,这类问题很多。临时党委和指挥部对此讨论了几十种拆迁方案,但是唯一不变的是统一标准的原则。“针对这种情况,在棚改中,所有信息、政策全部是透明的。坚持一把尺子量到底、一个标准执行到底,不能让村民吃亏,但每一分钱都是国家的,不符合政策,多一分钱也不能给。”董慧文态度很是坚决。

严格的原则之外,党支部也充分调动党员在拆迁过程中的能动作用。在拆迁前期,临河村里的209名党员聚集起来,在临时指挥部里,地区党委书记刘洋为他们上了一节专题党课,题目是“让党旗在棚改中飘扬,让党徽在拆迁中闪光”。详细介绍临河村棚改项目的推进过程,全面解读临河村棚改拆迁政策及运作模式,鼓励党员在棚改拆迁工作中树立榜样。

效果立竿见影。棚改开始前,全村209名党员家门口挂起了党旗,60多名村民代表家门前,挂上了国旗。“甚至一些自己并不是党员,但是父母或者子女是党员的都在家门口插上了党旗国旗”,董慧文告诉记者。正是在党员和村民代表带头响应棚改政策,带头签约腾房的背景下,签约首日,除两户党员因家庭内部分歧外,全部签约。

协同党建工作与棚改任务的推进,这已经成为北京城建深耕棚户区改造,处理棚改中各种难题的“秘诀”。这种自成一体的独门绝技,不仅体现在临河棚改项目的快上,事实上已经在北京城建内部形成了成熟模式。

记者了解到,同样在望坛棚改项目中,项目公司也是将这种党的政治和组织优势转化为推动棚改的强大力量。

在实际操作过程中,据记者了解为确保项目顺利推进,彻底改善望坛地区居住环境,望坛棚改项目伊始,项目联合党委就与总指挥部同步成立,下设19个党支部,联系望坛地区5个社区党委,做到党建工作与项目同谋划、同部署、同推进。

2016年9月,望坛棚改临时党委特别打造的“棚改之家”正式投入使用。“棚改之家”内建立了法律服务站、便民服务站、居民监督站、政策咨询站、人民调解站5个服务站点,配备了政策宣讲队、法律援助队、志愿服务队、人民调解员队4支队伍。

记者了解到,项目启动以来,“棚改之家”共为居民提供法律咨询15960人次,办理公证服务2509起,人民调解达成和解案件589件,保证了群众合理合法诉求得到落实,有效推进了棚改工作的顺利推进。

金融助力释放利润增长空间

不过摆在北京城建面前的困难远不止拆迁工作一项。董慧文给记者算了一笔账,临河棚改拆迁总人口五千余人;需建设约45万平方米回迁安置房,另承担不少于6000套东城区人口疏解定向安置房,三个项目地上建筑总规模约150万平方米;预计总投资高达265亿元。

按照棚改规定20%的自有资金和80%的融资空间,临河棚改的融资任务高达191亿。按照拆迁前期工作要求,北京城建兴顺公司作为授权主体,要在去年8月下旬拆迁正式启动前完成资金准备,时间紧迫。同时,兴顺公司同期开发的平各庄B地块一级开发项目也要13亿元的启动资金。超200亿的巨额融资任务摆在眼前。

另一个现实是,自2016年起,北京城建就已先后揽入北京东城区望坛、丰台区张仪村、顺义临河村、怀柔新城和延庆康庄镇等不少于5个投资项目,其总规模已达830亿元。而在2018年再次获得262亿元的怀柔、大兴两项目,意味着北京城建棚改储备项目规模已超千亿量级。

棚改的“蛋糕”不断做大,资金的流动能否承担如此规模的项目投入,这不仅涉及到民生保障工程的顺利完工,同样也牵扯到企业自身的盈利问题。

但同时棚改投入资金问题尤其严峻。特别是在2017年,在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下,房企融资渠道越发收紧,银行、票据、企业债等渠道全面收紧,房企融资难度陡增。

“与以往常规的融资形式相比,棚改融资工作涉及程序复杂、参与的银行数量多,融资数额庞大,洽谈难度很大。”董慧文表示,“股份公司对我们的支持特别大,在股份公司和北京城建集团的担保支持下,兴顺公司成功与7家银行达成成立银团合作与融资意向。”

事实上,在北京市政府的大力支持下,北京城建近年来通过棚改项目已经与多家银行形成了良好的合作关系,这种紧密的合作模式为北京城建带来了相对低廉的融资成本。

例如在北京城建为望坛项目寻求巨额融资过程中,便是以农业银行和工商银行为联合牵头行,北京银行、北京农商行、中国银行、浦发银行和兴业银行为参团行,北京城建申请了银团贷款336亿元,期限10年,更难能可贵的是利率为同期银行贷款基准利率下浮10%。

在临河棚改项目上,去年8月份,北京城建向以工商银行、农业银行、北京银行为牵头行的7家银行组成的银团申请总额度191亿元银行贷款,期限10年,利率为同期贷款基准利率。

“在北京,棚改项目以及参与棚改拥有市属国资背景的开发企业均有从银行获得贷款的政策便利,银行会对这类项目贷款开放绿色通道。”一位北京银行内部人士告诉记者。

“棚改项目的融资规模大、任务重、周期长,所以任何一个环节的疏忽都会导致工期的拖延从而使资金成本提高。而北京城建获得银行的低息贷款,棚改的全流程管控也是非常优秀,这种项目的盈利真的是争出来、省出来的”,一位北京城建的负责人接受采访时感叹。

记者从北京城建1月15日公告中得知,棚改项目期基本在3.5年—4年,目前北京城建旗下棚改项目在2018年—2021年将先后完成投资,回馈收益;其中2017年获得的临河村棚改项目在2018年进入结算期,开始贡献收益。

由于棚改项目不同于传统地产项目,北京市棚户区改造项目按总投资额加成收益率的方式给予企业利润,收益率在12%-15%之间。记者粗略估算北京城建手中千亿棚改货值将为公司带来百亿的盈利增长空间。

周翔宇
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